Fælles strategisk udlejnings- og anvisningsaftale

Helsingør Kommune er en mangfoldig kommune med mange forskelligartede kvaliteter. Kommunen byder på levende kulturliv og naturoplevelser i både Helsingør by, de mindre bysamfund og landsbyerne. Kommunen har de seneste år oplevet en befolkningstilvækst, der nødvendiggør, at vi fortsat har fokus på by- og boligudviklingen i Helsingør Kommune.

Vi vil være en bæredygtig kommune, hvor vi skaber de bedste rammer for, at vi kan leve og udleve det liv, vi ønsker ... sammen

(Vision 2030)

Sådan lyder Helsingør Kommunes Vision 2030. Bæredygtighed – både miljømæssig, social og økonomisk - livskvalitet og fællesskaber er kerneelementer i den vision, der skal forme vores prioriteringer og arbejde på vej mod 2030. Helt centralt står også budskabet om, at de gode løsninger opstår i samarbejdet mellem kommune, borgere og lokale aktører.

I Helsingør Kommunes Bosætnings- og boligpolitik fremhæves målsætninger om attraktive boliger og boligområder, styrket sammenhængskraft i kommunen og social ansvarlighed, hvor vi skaber fremtidens by- og boligområder med øje for social balance.

Vi skal gøre det attraktivt at flytte til en senioregnet bolig, når behovet melder sig. Det skal være muligt at bo billigt som ung eller studerende i Helsingør. Det skal være overskueligt at finde en ny passende bolig, hvis kernefamilien brydes op. Når vi sørger for de enkelte målgrupper, skal vi stadig sikre mangfoldigheden, for det er i mødet med hinanden at vi styrker fællesskabet og ansvaret over for hinanden. 

(Bosætnings- og boligpolitikken)

Helsingør Kommune og boligorganisationerne deler ønsket – og ambitionerne – om at sikre gode, trygge og mangfoldige boligområder med plads til alle kommunens borgere. Det er helt i tråd med den almene boligsektors formål og kerneaktiviteter. Med denne aftale løfter kommune og boligorganisationer det fælles ansvar og fælles mål om bæredygtige by- og boligområder.

Ønsket om en fælles udlejnings- og anvisningsaftale opstod i forbindelse med parallelsamfundsindsatsen i boligområdet Nøjsomhed, der kom på den daværende Ghettoliste i december 2018.

I bestræbelserne på at ændre beboersammensætningen ved ombygning af næsten 100 boliger, blev der for en periode på 1½ år indført 100 % anvisningsret til Helsingør Kommune.

Byrådet og Boliggården godkendte dertil i marts 2021 en midlertidig udlejnings- og anvisningsaftale, med formålet at sikre en hensigtsmæssig beboersammensætning i boligafdelingerne Nøjsomhed, Vapnagaard og Ellekildehave. Den midlertidige aftale gjaldt frem til indgåelse af en ny samlet aftale.

I december 2021 udgik Nøjsomhed af listen over parallelsamfund, fordi antallet af beboere kom under 1.000. Til gengæld fik Vapnagaard samtidig plads på den helt nye liste over Forebyggelsesområder.

Arbejdet med at ændre beboersammensætningen i Nøjsomhed og samtidig undgå at skubbe en bekymrende udvikling i gang i andre afdelinger, har dannet baggrund for ønsket om en fælles og langsigtet udlejnings – og anvisningsaftale – både hos Byrådet og boligorganisationerne.

Formålet med at lave en fælles strategisk udlejnings- og anvisningsaftale er således:

• At sikre en bred og bæredygtig beboersammensætning i alle boligorganisationer, boligafdelinger og boligområder i Helsingør Kommune.
• At sikre, at Helsingør Kommune kan løse sine boligsociale forpligtelser med de boliger, som boligorganisationerne stiller til rådighed for anvisningen.
• At styrke udsatte boligafdelinger, og forebygge at boligområder i Helsingør Kommune kommer på Indenrigs- og Boligministeriets parallelsamfundslister.

Dette vil vi gøre ved:

• At sikre en bred rammeaftale for udlejning og anvisning, som kan fungere som fundament for eventuelle delaftaler og tillæg.
• At aktivt anvende mulighederne ved kommunal anvisning og fleksibel udlejning som redskaber til at forbedre beboersammensætning. Dette sker under hensyntagen til, at der fortsat er boliger til rådighed for andre boligsøgende på boligorganisationernes ventelister
• At udarbejde en trappetrinsmodel, baseret på boligafdelingers nøgletal. I modellen indgår anvendelse af fleksibel udlejning og differentieret anvisningsret.
• At styrke samarbejdet på tværs af kommune og boligorganisationer, i relation til udlejnings- og anvisningsaftalen og med fokus på at understøtte en økonomisk og socialt balanceret udvikling i boligområderne.

Aftalen omhandler de almene familieboliger og almene ungdomsboliger i Helsingør Kommune, og berører dermed ikke almene ældreboliger. Selve kriterierne for den kommunale anvisning er ikke en del af aftalen, men ligger som særskilt delegation hos Social- og Beskæftigelsesudvalget under Helsingør Byråd.

I Helsingør Kommune har vi knapt 9000 almene boliger. Boligorganisationerne i Helsingør Kommune har forskellige størrelser og historie. Mens Boliggården er den største aktør, og Boligselskabet Nordkysten også råder over en stor andel af boligerne, er der også mindre organisationer som Marienlyst Boligselskab med kun 43 boliger, samt landsdækkende boligselskaber med få boliger inden for kommunens grænser.

Samlet set er ca. 28 % af boligmassen almene boliger, betydeligt mere end i de fleste af vores nabokommuner. 24 % af kommunens borgere bor alment (2022).[1]

Det har grund i Helsingørs Kommunes særlige historie som industriby, med Værftet som byens store arbejdsplads igennem 100 år. Hamlets Vænge fra 1917 og boligerne på Pontoppidansvej er gode eksempler på tidlige arbejderboliger.

Helsingør Kommune har også store almene boligområder, der er bygget med modernismens idealer som inspiration. Det gælder fx Nøjsomhed og Vapnagaard, der i 60’erne og 70’erne gav mange borgere mulighed for at flytte ud af den nedslidte bykerne og i en bolig omgivet af lys og luft.

Men de almene boliger rummer også mange mindre boligområder med små enfamiliehuse, rækkehuse og lave etageboliger rundt om i kommunens bysamfund.

Almene boliger og beboerne spiller derfor en naturlig og væsentlig rolle i Helsingør Kommune. Af samme grund kan den fysiske byudvikling og det bystrategiske arbejde ikke ske uden involvering af den almene boligsektor. Det handler både om boligbehov og –potentialer, om sammenhængende byområder og om levende byrum.

Eksisterende og tidligere statsligt udpegede områder

• Forebyggelsesområde (2021): Vapnagaard
• Parallelsamfund/ghetto (2019-2021): Nøjsomhed (Afdeling Nøjsomhed og Sydvej)

[1]Procentandelene tager udgangspunkt i alle almene boliger og alle boliger, herunder også botilbud og plejeboliger, Kilde: Statistikbanken og Beboerdata.

Almene familieboliger udlejes som udgangspunkt efter anciennitet på boligorganisationernes ventelister. Med opskrivningen til ventelisten følger et årligt gebyr. Alle borgere kan skrive sig op på venteliste.

Det er muligt at opnå fortrinsret på ventelisterne, fx ved handicapegnede boliger eller via interne ventelister (oprykningsret). Med fleksibel udlejning kan kommune og boligorganisationer aftale fortrinsret i forhold til boligstørrelser eller andre særlige kriterier, der kan give fortrinsret. De konkrete aftaler kan have forskellige formål og knytter sig ikke alene til fx ændret socioøkonomisk sammensætning. Der gælder dog, at fleksible kriterier ikke må diskriminere på baggrund af fx etnisk oprindelse.

I udsatte boligområder og i forebyggelsesområder er der ifølge lovgivningen obligatorisk fleksibel udlejning. Det betyder, at boliger skal udlejes efter særlige kriterier, herunder beskæftigelses- og uddannelseskriterier, som fastsættes af Byrådet.

Fleksibel udlejning sker stadig med udgangspunkt i ventelisterne, men giver altså fortrinsret til boligsøgende, der opfylder de særlige kriterier.

§59. Den almene boligorganisation skal efter kommunalbestyrelsens bestemmelse stille indtil hver fjerde ledige almene familiebolig til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. Anvisning sker på baggrund af en vurdering af den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, den boligsøgende anvises til eller bor i på anvisningstidspunktet.  […]

Stk. 2. Boligorganisationen kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen om at stille ledige familieboliger til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen. […]

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse på almene ungdomsboliger, dog således at kommunalbestyrelsen anvender de pågældende ungdomsboliger til løsning af unges boligsociale problemer i kommunen. […]

Jf. Almenboligloven (§ 59 stk. 1) har Helsingør Kommune anvisningsret til op til hver fjerde ledige bolig i hver almen boligafdeling til boligsociale formål. I selve anvisningsvurderingen indgår tre væsentlige faktorer: borgerens behov, borgerens betalingsevne og den lokale beboersammensætning.

Der følger en række konkrete forpligtelser for kommunen i forbindelse med kommunal boligsocial anvisning, fx:

• Ansvar for tomgangsleje, fra en bolig er til kommunens rådighed, til udlejning sker
• Garanti for den anviste lejeres misligholdelse i form af manglende vedligeholdelse ved fraflytning.
• Ansvar for at reagere og foretage en helhedsvurdering hos anviste lejere, der har restancer inden for det første år.

Både antallet og typen af boliger, som kommunen får tilbudt, varierer. Det samme gør de boligsociale behov.

I de seneste år har fx flygtningekriser samt indsatser i forlængelse af parallelsamfundspakken haft betydning for Helsingør Kommunes anvisningsbehov.

Men også ændrede anvisningskriterier for at løse konkrete udfordringer kan påvirke behovet for boliger til anvisning, som følge af målet hen mod bæredygtige boligafdelinger med blandet beboersammensætning.

Anvisningsretten skaber et løbende flow af boliger i forskellige boligområder, boligtyper, boligstørrelser og huslejeniveau. Denne variation i de 25 % ledige boliger, der stilles til rådighed, gør det muligt for Helsingør Kommune at skabe de mest hensigtsmæssige match imellem borgerens behov og betalingsevne, den konkrete bolig og det enkelte boligområde.

Boliger, der ikke anvises til borgere, sendes tilbage til boligorganisationerne, hvorefter de udlejes via venteliste og eventuelle fleksible kriterier, alt efter hvilken afdeling, der er tale om.

Der er stor forskel på fraflytningen i de enkelte boligafdelinger, hvilket også afspejles i ventelisterne. Mens der i nogle afdelinger er meget lav fraflytning, er der i andre et mere kontinuerligt fraflytningsflow. Dermed vil nogle boligområder oftere være i spil i forbindelse med anvisningsretten end andre.

I forbindelse med større renoveringssager lukkes nogle boligafdelinger for såvel almindelig ventelisteudlejning som for kommunal anvisning, fordi ledige boliger skal benyttes til genhusning internt i afdelingen. Endelig er der lovbestemte begrænsninger for anvisning i udsatte boligområder og forebyggelsesområder.

Nedenstående figur viser fordelingen af de boliger, kommunen hhv. har anvendt til anvisning, og sendt retur. I de anvendte boliger indgår også en mindre del kommunale ejendomme. (pr. maj 2022)

Jf. Almenboliglovens § 59 stk. 2 kan kommune og boligorganisationerne sammen lave en aftale om løsning af den kommunale boligsociale anvisning med anden model end 25 %-ordningen. Der skal dog fortsat sikres tilstrækkelige boliger til rådighed for anvisningen og tages hensyn til de enkelte boligafdelingers løbende beboersammensætning.

Det er kommunens vurdering, at borgere, der modtager de laveste overførselsindkomster, højst kan betale ca. 3.500 kr. pr. måned i husleje (inkl. forbrugsudgifter og baseret på tal opgjort i 2022).  I dette huslejeniveau findes aktuelt 437 familieboliger og 111 ungdomsboliger i kommunen. Den overvejende andel af borgere med anvisningsbehov har behov for boliger på max 5.000 kr. inkl. forbrug, mens der også er borgere med anvisningsbehov med større betalingsevne. De boliger, kommunen modtager til anvisning, har gennemsnitligt en husleje på 6.000 kr./md. Det efterlader en gruppe borgere med anvisningsbehov, der ikke har betalingsevnen til de boliger, der tilbydes, og dermed må vente længe på at få en bolig anvist. Det skyldes den generelle sammensætning af boligmassen og konsekvenserne af de begrænsninger i den kommunale anvisning, som følger af parallelsamfundslovgivningen.

Formålet med anvisningen af en ungdomsbolig er at understøtte kommunens sociale indsatser i forhold til at få den unge i uddannelse. Unge flytter ofte. Det er væsentligt, at anviste unge ikke fylder uforholdsmæssigt meget i et ungdomsboligmiljø, når den høje fraflytning kan føre til mange anvisninger i en ungdomsboligafdeling.

Når kommunen anviser til en ungdomsbolig, skal den unge kunne tilpasse sig til et almindeligt ungdomsboligmiljø og være i eller på en vej mod uddannelse. Kommunen sikrer ved anvisningen til en ungdomsbolig, at den anviste unge kender regelgrundlaget for ungdomsboliger, herunder at en ungdomsbolig er midlertidig, der sker årlig studiekontrol, og at den unge vil blive opsagt, hvis den unge på kontroltidspunktet forholder sig passivt og ikke enten dokumenterer uddannelse eller kommunens godkendelse af fortsættelse af lejemålet. Ved anviste unge, som ikke er i uddannelse, foretager kommunen en konkret og individuel vurdering af den unges uddannelsesperspektiv. Hvis uddannelsesperspektivet ophører, vil kommunen ikke godkende forlængelse af lejemålet.

Samarbejdet beskrives nærmere i bilag 2

Grønne afdelinger

• Grønne afdelinger har mindre end 30 % af beboerne, der står uden for arbejdsmarked/uddannelse. Der er derfor ikke behov for en særlig/intensiv indsats ved udlejning.
• Her benyttes derfor ikke udlejning efter fleksible/ særlige kriterier
• Kommunen kan anvise til en relativt høj andel af de ledige almene familie- eller ungdomsboliger i de grønne afdelinger.

Gule afdelinger

• Gule afdelinger har mellem 30 og 35 % beboere, der står uden for arbejdsmarked/uddannelse. Nøgletallene viser, at de er i risiko for at udvikle sig til røde afdelinger, hvis der ikke indføres særlige forebyggende tiltag.
• Som forebyggende indsats indføres fleksibel udlejning på omkring halvdelen[4] af de ledige familieboliger, der udlejes efter boligorganisationernes venteliste.
• Den kommunale anvisning begrænses til en relativt lav til moderat andel af de ledige familie- og ungdomsboliger. Der kan fastsættes begrænsning på hvor mange borgere, der kan anvises uden at opfylde de særlige kriterier som ved fleksibel udlejning.

Røde afdelinger

• Røde afdelinger har mere end 35 % beboere uden for arbejdsmarked/uddannelse eller har en skæv beboersammensætning ift. kommunen som helhed. Dertil indgår også områder, der er udpeget som forebyggelsesområde eller udsat område (herunder parallelsamfund og omdannelsesområde). Der er behov for en indsats for at opnå det overordnede mål om, at boligområderne skal have en blandet beboersammensætning eller for at opnå, at området kommer af de statslige lister igen.
• I boligafdelinger, der defineres som røde, udlejes som udgangspunkt alle ledige boliger efter kriterier for fleksibel udlejning.
• Den kommunale anvisning begrænses til en relativt begrænset andel af de ledige familie- og ungdomsboliger. Som udgangspunkt skal alle anviste borgere skal leve op til samme særlige kriterier som ved fleksibel udlejning.
• Konkrete boligafdelinger med særlige boligsociale udfordringer kan undtages kommunal anvisning, dog med mulighed for anvisning i helt særlige tilfælde. Det kan eksempelvis være afdelinger i forebyggelsesområder eller i områder med risiko for at komme på en parallelsamfundsliste.

Grå afdelinger

Endelig vil et mindre antal boligafdelinger i aftaleperioden gå i gang med fysiske helhedsplaner, hvor ledige boliger skal benyttes til genhusning. I genhusnings-perioden vil der ikke blive stillet boliger til rådighed for kommunal anvisning, ligesom der heller ikke sker ventelisteudlejning. Der kan evt. i mindre omfang ske midlertidig udlejning.

De grå boligafdelinger indplaceres i trappemodellen, når genhusning er afsluttet.

[4] Ved aftalens indgåelse er der fastlagt 50 % fleksibel udlejning.

Der tages udgangspunkt i data fra Landsbyggefonden, herunder Beboerdata, Tvillingeværktøjet og Danmarkbolig.dk. Ved afdelinger hvor bolig- eller beboerantallet er under diskretionsniveauet, foretages en kvalitativ, lokal vurdering af mulighederne.

Afdelinger, hvori der gennemføres større helhedsplaner i flere områder, og ledige boliger i områderne benyttes til genhusning, vil i perioder ikke være til rådighed for anvisning og udlejning, men indgår i datagrundlaget.

De omfattede boligorganisationer

I bilag 1 ses en opsamling af afdelingernes indplacering. Det er data over alle boligorganisationer i Helsingør Kommune, deres boligafdelinger, antal boliger og de nøgletal, der er til rådighed om afdelingerne, som ligger til grund for indplaceringen i trappemodellen.

Ved aftalens indgåelse er der i Helsingør Kommune ifølge boligportalen danmarkbolig.dk:

• 7.709 almene familieboliger. 437 af disse har en husleje på under 3.500 kr. Ca. 809 familieboliger forventes at blive ledige pr år, svarende til 10,5 %.
• 280 ungdomsboliger. 111 af disse har en husleje på under 3.500. Ca. 100 ungdomsboliger forventes at blive ledige pr år, svarende til 35,7 %.
• 425 boliger er ikke til rådighed pga. fysiske helhedsplaner og deraf følgende behov for genhusning.

Der er taget beslutning om nybyggeri af 55 almene familieboliger (Rasmus Knudsens Vej)

Jf. almenboligloven kan der fastsættes fleksible kriterier i forbindelse med udlejning af almene boliger, også kaldet fleksibel udlejning. Fleksibel udlejning giver mulighed for at bestemte målgrupper opnår fortrinsret til enten konkrete boliger eller konkrete afdelinger. Der kan både være tale om krav og fortrin.

Obligatoriske fleksible kriterier

I forebyggelsesområder og udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) er det obligatorisk, at al udlejning skal ske efter kriterier om beskæftigelse og uddannelse.

Fleksible kriterier i trappemodellen

Med aftalen fastsættes ensartede kriterier for fleksibel udlejning for alle boligorganisationer, uanset hvilken afdeling, der er tale om, og uanset om der er tale om aftalt eller obligatorisk fleksibel udlejning. Andelen af fleksibel udlejning differentieres ud fra afdelingens indplacering i trappemodellen.

De målgrupper, som kan opnå en bolig via fleksible kriterier (Almenboliglovens § 60) er:

• Boligsøgende i beskæftigelse.
• Boligsøgende under uddannelse

For boligsøgende på 65 år eller derover gælder der ikke krav om beskæftigelse eller uddannelse. Boligsøgende over 65 år har adgang til boligerne også hvor der er obligatorisk fleksibel udlejning, men sidestilles ikke med boligsøgende i beskæftigelse/under uddannelse.

Såfremt et område udgår af en parallelsamfundsliste, ophører den obligatoriske fleksible udlejning umiddelbart. Herefter vil der indtræde aftalt fleksibel udlejning efter tilsvarende kriterier som under den obligatoriske ordning, indtil dialogforum har taget stilling til indplaceringen for de afdelinger, der er del af området.

Uddybning af kriterierne og krav til dokumentation fremgår af Bilag 2.

Almene lejere har mulighed for at få fortrinsret til ledige boliger i egen boligafdeling eller boligorganisation. 
I de afdelinger, som er en del af områder udpeget som forebyggelsesområder eller udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) er fleksibel udlejning obligatorisk. Her omfatter kravene al udlejning, herunder også al udlejning via fortrinsrettigheder som fx intern oprykning i afdelingen, i organisationen eller brug af boliggarantibeviser.
Kommunen og boligorganisationen har dog mulighed for at aftale, at intern oprykning inden for den enkelte afdeling ikke skal omfattes af obligatorisk fleksibel udlejning.

For afdelinger, som er del af områder udpeget som forebyggelsesområder eller udsatte områder, og som derved er underlagt obligatorisk fleksibel udlejning, gælder derfor følgende undtagelse:

• Der stilles ikke krav til boligsøgende med ønske om intern oprykning i egen afdeling ift. de obligatoriske fleksible kriterier. Her gælder de almindelige fortrinsrettigheder i udlejningsbekendtgørelsen, og individuelt aftalte fortrin.

I boligafdelinger, som ikke er underlagt obligatorisk fleksibel udlejning, gælder følgende: 

• Ved intern oprykning på tværs af boligafdelinger i en boligorganisation skal den boligsøgende leve op til de fleksible krav, der gælder for den afdeling og den konkrete bolig vedkommende ønsker at tilflytte.
• Der stilles ikke krav til boligsøgende med ønske om intern oprykning i egen afdeling ift. de fastlagte fleksible kriterier. Her gælder de almindelige fortrinsrettigheder i udlejningsbekendtgørelsen, og individuelt aftalte fortrin.

Herudover kan der indgås lokale aftaler med individuelle kriterier og fortrinsretter, på baggrund af sagligt begrundede behov.

Det drejer sig eksempelvis om fortrinsret til boliger af en særlig størrelse eller særlig indretning, eller fortrinsret for særlige aldersgrupper, fx ved seniorboliger.

Aftalerne indgås mellem den enkelte boligorganisation og Helsingør Kommune inden for rammeaftalens formål.

Der er i dag allerede en række igangværende indsatser i enten kommunalt regi eller i samarbejde med boligorganisationerne.

Nye fora for samarbejde

Helsingør Kommunes Byråd godkendte i 2021 en ny organisering af samarbejdet med de almene boligorganisationer. Reorganiseringen er udtryk for et ønske om et styrket strategisk samarbejde med den almene sektor.

Dialogforum

Dialogforum sætter rammen om samarbejdet mellem alle boligorganisationerne og Helsingør Kommune. Borgmesteren er formand for Dialogforum. Der vil være fokus på problemstillinger, der vedrører hele den lokale boligsektor, herunder byudvikling og rammerne for nybyggeri, boliger til ældre og unge samt udlejning og anvisning. 

Bystrategisk Partnerskab Helsingør

Partnerskabet skal varetage det strategiske samarbejde mellem Helsingør Kommune og Boliggården omkring udviklingen af by- og boligområder i ringen omkring Helsingør by. Der vil være fokus på, hvordan områderne Vapnagaard, Nøjsomhed og Helsingør Nordvest i stadig højere grad bliver en del af attraktive bydele omkring bykernen. Økonomiudvalgets næstformand er formand for Partnerskabet.

Boligsocial Helhedsplan

Helsingør Kommune har i en årrække samarbejdet med boligorganisationer om boligsociale helhedsplaner i udsatte boligområder. I perioden 2022-25 vil der være boligsociale indsatser i Vapnagaard, Nøjsomhed og i Helsingør Nordvest. Der er i det boligsociale arbejde fokus på beskæftigelse, uddannelse, sammenhængskraft og kriminalitetsforebyggelse. 

Fokus på beskæftigelse

Andelen af beboere i beskæftigelse er et af kriterierne i de områder, der udpeges som led i parallelsamfundslovgivningen, og derfor en særskilt opmærksomhed på udviklingen af ledighedstal i større boligområder. Der er i dag et tæt samarbejde om beskæftigelsesindsatser i de udsatte boligområder i Helsingør Kommune. Siden 2019 har Jobcenteret haft stort fokus på at øge beskæftigelsen i Nøjsomhed, herunder for beboere med minoritetsetnisk baggrund. Der er efterfølgende igangsat en beskæftigelsesindsats i Vapnagaard – også her i tæt samarbejde med boligsociale medarbejdere.

Helsingør Kommune har desuden udviklet mulighed for at monitorere beskæftigelses-data i udvalgte områder.

Civilsamfund og kultur

Helsingør Kommune og de lokale boligorganisationer har en række samarbejder på civilsamfundsområdet. Senest har et korps af coronaguider og Bydelsmødre medvirket til information og netværksbaseret dialog om smitte og vaccination i de større boligområder. SSP samarbejder med en bred kreds af beboerdemokrater og foreninger om bl.a. kriminalitetsforebyggelse, tryghed og konkrete aktiviteter i de lange ferier. Her spiller det tætte samarbejde med boligorganisationernes driftsfolk også en væsentlig rolle.

Helsingør Kommune har et tæt samarbejde med de større boligområder om kulturaktiviteter, herunder kulturhuse i Vapnagaard og Helsingør Nordvest. Kulturindsatserne bidrager til et bredt kendskab til de større boligafdelinger.

Den strategiske udlejnings- og anvisningsaftale tydeliggør nødvendigheden i at kortlægge, hvilke boliger, både boligorganisationerne og kommunen har behov for.

Det drejer sig om boliger til at muliggøre boligrotation internt i kommunen, som stemmer overens med borgernes behov og som er fremtidssikrede – med blik for mangfoldighed, variation og geografi.

Det drejer sig samtidig om at sikre en boligmasse, der opfylder de kommunale anvisningsbehov, både i forhold til den kommunale anvisning, ældreboligbehov, institutioner og botilbud, hvor den almene boligsektor spiller en helt afgørende rolle. For boligorganisationerne drejer det sig ligeledes om at sikre en boligmasse, der kan udlejes og undgås tomgang.

En kortlægning vil bidrage til at underbygge de strategiske beslutninger om eventuelt nybyggeri, ommærkninger, grundkapital mv. Arbejdet forestås af Helsingør Kommune.

De almene boligorganisationer bidrager til drøftelse af kortlægningen ift. de almene boligers rolle og funktion nu og i fremtiden, både bilateralt og i Dialogforum.

Boligorganisationerne har i forbindelse med arbejdet med rammeaftalen udtrykt et ønske om, at der igangsættes et arbejde for at styrke samarbejdet omkring udsatte og psykisk udsatte borgere og beboere.

Som en del af aftalen nedsættes derfor en faglig arbejdsgruppe på administrativt niveau, på tværs af boligorganisationerne og Helsingør Kommune, med henblik på at udveksle viden, kortlægge ansvarsområder og problematikker samt definere fælles handlemuligheder og løsninger. Arbejdsgruppen rapporterer løbende tilbage til Dialogforum.

Helsingør Kommune initierer arbejdet og varetager sekretariatsfunktionen i forbindelse hermed. Der skal udarbejdes kommissorium, der præciserer bl.a. formål og medlemmer af arbejdsgruppen, samt rammerne for arbejdet. Kommissoriet præsenteres på næstkommende møde i Dialogforum for Almene Boliger

Arbejdet med at kortlægge udfordringerne vil bl.a. inddrage konkrete oplevelser hos beboere og aktører, samt eksisterende indsatser. Beboerdemokrater, civilsamfundsaktører samt andre myndighedsområder skal inddrages både indledningsvis og løbende i arbejdet.

Sammenhæng til psykiatriområdet

Helsingør Kommune har en række igangværende indsatser, som styrker borgernes mentale sundhed, og særligt relevant i denne sammenhæng er arbejdet på psykiatriområdet.

Den faglige arbejdsgruppe har derfor en særlig relevans i forhold til det videre arbejde med den kommende psykiatrihandleplan, som Byrådet den 22. juni 2021 besluttede at påbegynde arbejdet med.

Psykiatrihandleplanen vil være en samlet plan for hele Helsingør Kommune og skal således adressere udfordringer og problematikker på tværs af centre, ligesom inddragelse af borgere, pårørende, sociale organisationer, behandlingspsykiatrien og boligorganisationerne bliver centralt. Den skal sikre synlighed, ejerskab og transparens for alle; fra borger- til politisk niveau. I tråd med landspolitiske aftaler, skal bolig- og socialpolitik sammentænkes i højere grad end tidligere.

Dialogforum for Almene boliger

Dialogforum har politiske og administrative repræsentanter fra både kommune og boligorganisationer.

Dialogforum mødes to gange om året og vil fremadrettet have en central rolle i forhold til udlejnings- og anvisningsaftalen. Her gives en årlig status og afrapportering på aftalen og baggrundsdata for trappemodellen. Der vil også foregå en løbende drøftelse af udlejnings- og anvisningsaftalen og eventuelle tillæg eller delaftaler til denne aftale.

Administrativ følgegruppe til aftalen

Der vil fortsat være en følgegruppe til aftalen på administrativt niveau, på tværs af boligorganisationerne og Helsingør Kommune. Det er i den administrative følgegruppe at den løbende udmøntning, monitorering, evaluering og årlige ajourføring foregår, og yderligere delaftaler og samarbejder er forankret.  

Følgegruppen igangsætter genforhandling af aftalen i januar 2026, på initiativ fra Helsingør Kommune.

Parterne vil løbende i regi af følgegruppen, monitorere og evaluere, på baggrund af aftalens målsætninger. Følgende monitoreres løbende:

• Udvikling af boligafdelinger/boliger i grøn/gul/rød/grå
• Udvikling i sårbare boligområder, herunder især Vapnagaard og Nøjsomhed i forhold til risiko for placering på de statslige lister
• Fordeling af modtagne og anvendte boliger til kommunal anvisning, i forhold til boligorganisationer, fraflytningsprocenter, geografi, boligtype, boligstørrelse og husleje
• Anvendelsen af og fastsættelse af andel for fleksible kriterier
• Problematikker i forhold til anviste, herunder restancesager og husordensager
• Problematikker i forhold til grænsefladen og ansvarsfordelingen mellem beboer og borger / boligorganisation og kommune

Aftale og kriterier for fleksibel udlejning offentliggøres på Helsingør Kommunes hjemmeside. Boligorganisationerne beskriver også kriterierne på egen hjemmeside og informerer de boligsøgende, som er skrevet op til bolig i afdelinger, som får indført særlige fortrinsrettigheder eller krav som følge af fleksibel udlejning.

Evt. justeringer af aftalebestemmelser om fleksibel udlejning vil ligeledes blive annonceret af begge parter.

Ved aftalens indgåelse pr. 01.08. 2022 kategoriseres afdelingerne ud fra nedenstående satser. Der kan herudover ske en kvalitativ vurdering på baggrund af forhold i de enkelte afdelinger.

Satser og niveauer er som udgangspunkt gældende for hele aftaleperioden, men evalueres midtvejs, i foråret 2024. På baggrund af saglige behov, vil der kunne ske justering i forbindelse hermed.

Der fastlægges ensartede fleksible kriterier i Helsingør Kommune, både når der er tale om obligatorisk fleksibel udlejning og om fleksibel udlejning efter aftale mellem kommune og boligorganisationerne.

Der kan foretages mindre justeringer af kriterierne, såfremt der er behov herfor.

Hvis obligatorisk fleksibel udlejning ophører, fordi et område ikke længere udpeges på en liste, vil den aftalte fleksible udlejning umiddelbart træde i kraft i området og fastlægges ud fra områdets nøgletal.

De målgrupper, som kan opnå en bolig via fleksible kriterier (almenboliglovens § 60) er:

• Boligsøgende i beskæftigelse.
• Boligsøgende under uddannelse

Boligsøgende, der er fyldt 65 år på indflytningstidspunktet, skal ikke dokumentere beskæftigelse eller uddannelse, men denne ansøgergruppe prioriteres efter boligsøgende i beskæftigelse eller uddannelse.

Opfyldelse af beskæftigelseskravet

Den boligsøgende skal dokumentere beskæftigelse i mindst 25 timer pr. uge i de seneste 12 måneder forud for boligtilbuddets afgivelse. Såfremt den boligsøgende har en ægtefælle eller samlever, skal denne også opfylde dette krav eller kravet til uddannelse.

Opfyldelse kan dokumenteres via fx:

• Ansættelseskontrakt samt lønsedler for de seneste 12 måneder
• Ansættelseskontrakt for fleksjobansættelse, lønsedler for de seneste 12. måneder samt kopi af kommunens afgørelse om fleksjob og/eller ledighedsydelse.
• Seneste årsregnskab samt relevant dokumentation for antal timer i beskæftigelse, såfremt den boligsøgende er selvstændig erhvervsdrivende.

Opfyldelse af uddannelseskravet

Den boligsøgende skal dokumentere optagelse på en uddannelse. Uddannelsen skal som minimum være en kort videregående eller en erhvervsuddannelse af en varighed på minimum 2 år. På tidspunktet for boligtilbuddets afgivelse, skal der restere mindst 12 måneder af uddannelsen.

Såfremt den boligsøgende har en ægtefælle eller samlever, skal denne også opfylde dette krav eller kravet til beskæftigelse.

Opfyldelse kan dokumenteres via fx

Skrivelse fra studiestedet med bekræftelse på optagelsesdato og forventet slutdato.

Intern oprykning og fleksible kriterier

Almene lejere har mulighed for at få fortrinsret til ledige boliger i egen boligafdeling eller boligorganisation. 
I de afdelinger, som er en del af områder udpeget som forebyggelsesområder eller udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) er fleksibel udlejning obligatorisk. Her omfatter kravene al udlejning, herunder også al udlejning via fortrinsrettigheder som fx intern oprykning i afdelingen, i organisationen eller brug af boliggarantibeviser.
Kommunen og boligorganisationen har dog mulighed for at aftale, at intern oprykning inden for den enkelte afdeling ikke skal omfattes af obligatorisk fleksibel udlejning.

For afdelinger, som er del af områder udpeget som forebyggelsesområder eller udsatte områder, og som derved er underlagt obligatorisk fleksibel udlejning, gælder derfor følgende undtagelse:

• Der stilles ikke krav til boligsøgende med ønske om intern oprykning i egen afdeling ift. de obligatoriske fleksible kriterier. Her gælder de almindelige fortrinsrettigheder i udlejningsbekendtgørelsen, og individuelt aftalte fortrin.

I boligafdelinger, som ikke er underlagt obligatorisk fleksibel udlejning, gælder følgende: 

• Ved intern oprykning på tværs af boligafdelinger i en boligorganisation skal den boligsøgende leve op til de fleksible krav, der gælder for den afdeling og den konkrete bolig vedkommende ønsker at tilflytte.
• Der stilles ikke krav til boligsøgende med ønske om intern oprykning i egen afdeling ift. de fastlagte fleksible kriterier. Her gælder de almindelige fortrinsrettigheder i udlejningsbekendtgørelsen, og individuelt aftalte fortrin.

Seniorboliger

Et mindre antal familieboliger udlejes som seniorboliger, hvor der er fortrinsret for boligsøgende, som ved boligtilbuddets afgivelse fx har rundet en vis alder (typisk 60 år), enten er i arbejde eller modtager alderspension, og som ikke har hjemmeboende børn. De specifikke kriterier varierer fra afdeling til afdeling.

I afdelinger i røde og gule områder, skal boligsøgende fortsat leve op til de enten obligatoriske eller aftalte fleksible kriterier, så længe den boligsøgende endnu ikke er fyldt 65 år. Ved udlejningen i disse områder prioriteres boligsøgende, som opfylder de fleksible kriterier.

Med udlejningsaftalen får kommunen anvisningsret til de ledige ungdomsboliger efter samme fordeling som ledige familieboliger.

Det er væsentligt, at unge, som kommunen anviser til en almen ungdomsbolig, ikke adskiller sig væsentligt fra aldersgruppen i almene ungdomsboliger i øvrigt. Selv om der ikke er fastlagt en særlig aldersgrænse for ungdomsboliger, er parterne enige om, at anvisning til ungdomsboliger tager højde for dette, og at der som udgangspunkt ikke anvises lejere til ungdomsboliger, der er fyldt 30 år. Der kan gøres undtagelser, hvis den konkrete ansøger er på vej i uddannelse eller aktuelt er under uddannelse.

Det er ligeledes væsentligt, at den anviste unge har et perspektiv i forhold til at tage en uddannelse, og derved i livssituation ikke adskiller sig væsentligt fra de øvrige beboere i ungdomsboliger. Målgruppen for den kommunale boligsociale anvisning til almene ungdomsboliger er derfor unge, der er i eller på vej mod uddannelse.

Parterne er bevidste om, at vejen i uddannelse kan være længere for unge med sociale problematikker. Da boligorganisationerne er forpligtede til årligt at kontrollere, at beboerne i ungdomsboliger lever op til de oprindeligt stillede betingelser, aftales det, at kommunen løbende leverer en opsøgende indsats i forhold til at sikre, at de unge fastholder vejen mod uddannelse. Manglende overholdelse af målgruppen for ungdomsboliger kan i den yderste konsekvens føre til, at boligen ikke kan modtage støtte som ungdomsbolig.

For de unge, som det forløbne år ikke er kommet i uddannelse, foretager kommunen en konkret vurdering af, om uddannelse fortsat er perspektivet for den unge, eller om der skal findes en alternativ boligløsning, som imødekommer den unges behov og udvikling. Såfremt der ikke længere er et uddannelsesperspektiv hos den enkelte unge, bør kommunen vurdere om den unge skal have kommunens bistand til en alternativ boligløsning.

Den generelle regel om, at uddannelsessøgende opsiges fra ungdomsboligen, når de har afsluttet deres uddannelse, omfatter også unge anviste. Kommer de unge i ordinær beskæftigelse i stedet for uddannelse, skal de også fraflytte ungdomsboligen. De vil i så fald have en indtægt, der gør dem i stand til at betale en husleje i en almindelig familiebolig.

Kommunen sikrer ved anvisningen til en ungdomsbolig, at den anviste unge kender regelgrundlaget for ungdomsboliger, herunder at en ungdomsbolig er midlertidig, der sker årlig studiekontrol, og at den unge vil blive opsagt, hvis den unge på kontroltidspunktet forholder sig passivt og ikke enten dokumentere uddannelse eller kommunens godkendelse af fortsættelse af lejemålet. Ved anviste unge, som ikke er i uddannelse, foretager kommunen en konkret og individuel vurdering af den unges uddannelsesperspektiv. Hvis uddannelsesperspektivet ophører, vil kommunen ikke godkende forlængelse af lejemålet.

Der skal i samarbejdet være fokus på, hvordan afdelinger, der alene rummer ungdomsboliger, udvikler sig. Høj flytteprocent i ungdomsboliger kan give behov for særlige indsatser, hvis en socialt bæredygtig beboersammensætning skal bevares. Udviklingen vil blive fulgt af Dialogforum for almene boliger og den administrative følgegruppe for aftalen.

Læs Tillæg 1 om ændring af fleksible kriterier ved intern oprykning i egen afdeling 

1. Formål med forståelsespapiret

Med dette forståelsespapir opstilles rammerne for den fremadrettede administration i forbindelse med, at boligorganisationerne stiller boliger til rådighed til den kommunale anvisning, jf. Almenboliglovens § 59 stk. 1 og 2.

En ny udlejningsvejledning fra Social- og Boligstyrelsen (juli 2024) ekspliciterer, at der ikke kan gælde fleksible kriterier i forbindelse med kommunal anvisning. Den nuværende fælles strategiske udlejnings- og anvisningsaftale (UA-aftalen) lægger op til, at den kommunale anvisning både reguleres i forhold til andel af ledige boliger, som kommunen tilbydes, og i forhold til brug af fleksible kriterier.

Dette betyder, at der skal ske en praksisændring i forhold til forvaltningen af den indgåede fælles strategiske udlejnings- og anvisningsaftale.

Ny praksis

2. Praksisændring pr. 1. oktober 2024

For at sikre, at der ikke administreres uden hjemmel, skal ændringen ske hurtigst muligt efter den 1. oktober, under hensyntagen til, at der kan være forskellige behov for proceduretilpasninger i de enkelte boligorganisationer. 

Dette betyder fremadrettet kort sagt, at:

• Når boligorganisationerne sender tilbud til Helsingør Kommune for hhv. hver 3., 5. eller 10. ledige bolig (afhængigt af afdelingernes farvekategorisering) til brug for den kommunale anvisning, må og skal kommunen ikke længere foretage anvisning med udgangspunkt i de fleksible kriterier.
• Helsingør Kommune er stadig forpligtet til at tage hensyn til bl.a. den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den enkelte afdeling, hvorfor der fra boligorganisationens side med fordel stadig kan informeres om afdelingens indplacering.
• Boligorganisationernes kommunikation, herunder tilbudsbreve til kommunen, bør tilrettes i det omfang nødvendigt, så det alene tydeliggøres, hvilken farvekategorisering, den enkelte afdeling/bolig er underlagt eller hvilket hensyn, der bør tages i den enkelte afdeling. Boligorganisationernes bør dertil sikre en intern orientering i deres organisationer.

Bemærk, at denne ændring alene gælder for boliger til den kommunale anvisning, og ikke boligorganisationernes egne ventelister.

Baggrund 

3. Den fælles aftale og formål

Den 1. august 2022 trådte Fælles strategisk udlejnings- og anvisningsaftale 2022-2026 i kraft. Aftalen er indgået mellem de almene boligorganisationer og Helsingør Kommune. Den monitoreres og justeres løbende i UA-aftalens teknikergruppe. Gruppen refererer til det boligpolitiske Dialogforum for almene boliger i Helsingør Kommune, hvor der sidder repræsentanter fra kommunen og de hjemmehørende boligorganisationer.

Formålet med den indgåede aftale er:

• at sikre en bred og bæredygtig beboersammensætning i alle boligorganisationer, boligafdelinger og boligområder i Helsingør Kommune.
• at sikre, at Helsingør Kommune kan løse sine boligsociale forpligtelser med de boliger, som boligorganisationerne stiller til rådighed for anvisningen.
• at styrke udsatte boligafdelinger, og forebygge at boligområder i Helsingør Kommune kommer på ministeriets parallelsamfundslister. 

Med aftalen inddeles de enkelte boligafdelinger i kategorierne grøn/ gul/ rød, på baggrund af den enkelte boligafdelings andel af beboere i beskæftigelse/ uddannelse. Kategoriseringen sker med udgangspunkt i bl.a. data fra Landsbyggefonden. Farvekategoriseringen indikerer således, i hvilket omfang der skal tages hensyn til beboersammensætningen i afdelingen.

3.1. Brug af fleksible kriterier i forbindelse med ventelisterne

Et af de virkemidler, der anvendes for at kunne møde aftalens formål, er reglerne om fleksibel udlejning. Med aftalen opstilles fortrinskriterier for boligsøgende på ventelisten, der opfylder kriterier vedrørende uddannelse og beskæftigelse. Hvis der ikke er nogen på ventelisten, som opfylder de opstillede kriterier, tilbydes boligen til boligsøgende på 65+ år, som ikke opfylder kriterierne, og herefter til boligselskabets anciennitetsbaserede venteliste.

Andelen af boliger, der er omfattet af fleksible kriterier, afhænger af boligafdelingens indplacering i farvekategorierne. Dertil gælder de obligatoriske fleksible kriterier for Vapnagaard, i kraft af afdelingens status som forebyggelsesområde, jf. ABL § 60 stk. 4.

3.2. Kommunal anvisning

Samme kriterier omkring fleksibel udlejning, har været stillet op for den kommunale anvisning. 

Ved siden af dette, har andelen af boliger til kommunal anvisning været begrænset af en procentuel sats/andel i de respektive boligområder, i forhold til afdelingernes indplacering. Dertil er enkelte afdelinger (pt. Vapnagaard og Nøjsomhed) helt afgrænset fra kommunal anvisning. For udsatte boligområder og forebyggelsesområder gælder dog lovens kriterier for anvisningen, jf. ABL § 59 stk. 6 og 7.

4. Ny udlejningsvejledning og præcisering omkring kommunal anvisning og fleksible kriterier

Den 11. juli 2024 offentliggjorde Social- og Boligstyrelsen en ny vejledning om udlejning af almene boliger. Vejledningen præciserer, at reglerne om fleksibel udlejning (jf. ABL § 60 stk.1) ikke finder anvendelse i forbindelse med den kommunale anvisning. Det er en mulighed, der alene henviser til boligorganisationernes ventelister. Kommunen fører ikke venteliste i forbindelse med anvisningen.

Muligheder for at regulere omfanget af den kommunale anvisning kan i stedet ske via aftaler om andel af ledige boliger, herunder fx kriterier om boligstørrelse, huslejeniveau eller beliggenhed. (Dertil kommer begrænsningerne for anvisning efter lovens § 59 stk. 6 og 7 vedr. udsatte boligområder og forebyggelsesområder.)

Det gælder dog samtidig, at den kommunale anvisning skal forholde sig til en afdelings beboersammensætning, herunder kommunens ønsker til beboersammensætningen, i forbindelse med den enkelte anvisning. Til dette formål kan boligafdelingernes farvekategorisering med fordel anvendes som vejledende.

4.1 Ændring af praksis og tilbagemelding til Social- og Boligstyrelsen

Netop i forlængelse af den nye vejledning, er det nødvendigt med en praksisændring, der sikrer, at administrationen af den kommunale anvisning følger lovgivningen. 

Det er aftalt med Social- og Boligstyrelsen, at Helsingør Kommune hurtigst muligt sikrer, at praksis rettes op, og at Styrelsen efterfølgende orienteres herom. 

4.2 Eventuelt tillæg til aftalen

Udlejnings- og anvisningsaftalen gælder som udgangspunkt til 2026, men kan ændres og tilpasses i forlængelse af fælles beslutninger eller ved ændring i lovgivning eller forudsætninger.

Dette forståelsespapir danner således grundlag for en justering af aftalen pr. 1. oktober 2024. Forståelsespapiret kan enten fungere som selvstændigt tillæg til aftalen eller om nødvendigt følges op af et tillæg, der specificerer ændringer i aftalens ordlyd.

Organisationsbestyrelser, Helsingør Byråd og Dialogforum for Almene boliger orienteres i forlængelse af forståelsespapiret.

Læs Tillæg 2 - Forståelsespapir vedr. boligorganisationernes boligtilbud til den kommunale anvisning i pdf-format